Kaufanbot beim Immobilienkauf – Worauf Sie unbedingt achten sollten

Ein Kaufanbot ist kein bloßes „Interessebekunden“, sondern begründet – sobald es vom Verkäufer innerhalb der Anbotsfrist gegengezeichnet wird – bereits einen rechtsverbindlichen Kaufvertrag. Damit entsteht auch bereits die Grunderwerbsteuerpflicht des Käufers. Weitere Änderungen können neuerliche Abgaben auslösen, wenn zum Beispiel beide Ehegatten Käufer sein sollen und nur einer der beiden das Anbot unterfertigt hat. Auch entsteht bereits die Finanzierungspflicht für den Kaufpreis, auch wenn noch keine Kreditpromesse vorhanden ist (Ausnahme: Finanzierungsvorbehalt).
Das bedeutet: Vorsicht vor voreiligen Unterschriften!

Bis zur Gegenzeichnung ist der Käufer gebunden, nach der fristgerechten Gegenzeichnung sind beide Parteien gebunden. Spätere Änderungswünsche des Käufers hängen allein vom Gutdünken des Verkäufers ab.

Große Vorsicht ist geboten bei Kaufanbotsformularen, die von Maklern oder Verkäufern beigestellt werden.
Diese Formulare sind meist zugunsten des Verkäufers gestaltet und enthalten oft:

• einseitige Regelungen zur Gewährleistung oder Haftung,
• eine bereits feste Bestimmung des Vertragserrichters / Treuhänders,
• überhöhte Vertragserrichtungshonorare, Nebenkosten oder Maklerprovisionen,
• und überhaupt Klauseln, die die Rechte des Käufers einschränken.

Käufer sollten solche Formulare nicht ungeprüft unterschreiben, sondern sie vorab von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht prüfen lassen.

• Einen taggleichen Grundbuchauszug, bei dem auch „Plomben“ ‒ das sind Hinweise auf schwebende Eintragungen ‒ zu beachten sind.
• Zubehör & Inventar: Welche Gegenstände sind im Kaufpreis enthalten (z. B. Küche, Einbaumöbel, Gartenhütte)?
  • Zustand & Gewährleistung: Welche Zusagen werden erteilt? Wird die Gewährleistung eingeschränkt? Diese Punkte sind besonders wichtig – insbesondere im B2C-Bereich gelten spezielle Regelungen. Generell sollte man prüfen, ob Baumängel erkennbar sind, ob das Objekt der jeweiligen Baubewilligung entspricht und ob nachträgliche Änderungen vorgenommen wurden und diese angezeigt oder bewilligt wurden. Insbesondere bei noch unbebauten Grundstücken lohnt es sich, den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan vorab zu prüfen, genauso wie den Altlasten- und Verdachtsflächenkataster.
• Vertragserrichter: Oft ist bereits festgelegt, wer den Kaufvertrag erstellt – meist ein vom Verkäufer bestimmter Notar oder Anwalt, der primär die Interessen der Verkäuferseite vertritt.
• Vertragserrichtungshonorar: Das Honorar sollte mit dem konkreten Vertragserrichter im Einzelnen vereinbart werden.
• Finanzierung: Sollte vor Abgabe des Kaufanbots gesichert sein – der Kaufpreis ist danach verbindlich (Ausnahme: Finanzierungsvorbehalt).
• Nebenkosten: Denken Sie an Maklerprovision, Grunderwerbsteuer, Pfandrechtseintragungsgebühr, Eintragungsgebühr und Vertragserrichtungskosten.

• Ein gegengezeichnetes Kaufanbot gilt bereits als rechtsverbindlicher Vertrag.
• Nachträgliche Änderungswünsche werden nur berücksichtigt, wenn der Verkäufer zustimmt.
• Eine bautechnische Überprüfung oder Gutachten nach Unterzeichnung ist zu spät – der Preis steht fest.
• Es muss eine Treuhandlösung vereinbart werden, damit der Käufer lastenfreies Eigentum erwirbt. Vor diesem Zeitpunkt darf der Kaufpreis keinesfalls an den Verkäufer ausbezahlt werden. Eine Vertragserrichtung durch einen Rechtsanwalt oder Notar mit den entsprechenden Treuhandbestimmungen ist unumgänglich. Dies betrifft übrigens nicht nur bereits im Grundbuch eingetragene Belastungen, sondern auch solche, die bis zur Vertragserrichtung und „Grundbuchsperre“ mit Eintragung einer Rangordnung dazukommen.
• Formulare von Maklern oder Verkäufern sind meist zugunsten der Verkäuferseite gestaltet und benachteiligen Käufer.

Bevor Sie ein Kaufanbot – insbesondere ein vorgefertigtes Kaufanbotsformular – unterschreiben, lassen Sie es von einem Rechtsanwalt für Immobilienrecht prüfen.

Unsere Kanzlei führt eine solche rechtliche Prüfung Ihres Kaufanbots kurzfristig durch.
So entstehen keine zeitlichen Verzögerungen, und Sie können trotzdem sicher sein, dass Ihre rechtlichen und finanziellen Interessen geschützt sind. Eine einzelfallbezogene persönliche Beratung ist in jedem Fall notwendig.

Ein erfahrener Anwalt kann:

• das Kaufanbot auf rechtliche Risiken überprüfen,
• faire Vertragsbedingungen verhandeln,
• und sicherstellen, dass Ihre Interessen als Käufer gewahrt bleiben.

So vermeiden Sie hohe Kosten, spätere rechtliche Streitigkeiten und unfaire Vertragsbedingungen ohne Zeitverlust.