5. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz

Seit 01. Jänner 2026 ist das 5. Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) in Kraft. Mit dem 5. MILG wird nicht nur das Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) eingeführt, zudem kommt es auch zu Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und Richtwertgesetz (RichtWG). Im Wesentlichen betreffen die Änderungen dabei nicht nur ab 01.01.2026 neu abgeschlossene Mietverträge, sondern werden auch bereits bestehende Vertragsverhältnisse erfasst – unabhängig davon, ob der Voll- oder Teilanwendungsbereich des MRG eröffnet ist.

Vertragliche Wertsicherung

Das MieWeG führt eine Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung bei Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ein. Nach dem den Übergangsbestimmungen sind sie Neuerungen auch in bereits bestehenden Mietverhältnissen auf Valorisierungsschritte nach dem 01.01.2026 anzuwenden. Valorisierungen der Mietzinse erfolgen dabei künftig nur mehr zum 01. April des jeweiligen Jahres, wobei die Änderung bei einem unterjährigen Abschluss nur aliquot zu berücksichtigen ist. Betraglich sind diese insofern beschränkt, als bei einer nach der durchschnittlichen Veränderung des VPI 2020 zu ermittelnden Vorjahresinflation – sofern diese drei Prozent übersteigt – der drei Prozentpunkte übersteigende Teil nur mehr zur Hälfte in die Mietzinserhöhung eingerechnet wird. Eine Parallelrechnung ist erforderlich, wenn die Wertsicherungsklausel vom genannten Berechnungsmodell abweicht – dies ist vor allem bei Altverträgen der Fall.

Nach dem MieWeG wird im Vollanwendungsbereich des MRG für Mietzinserhöhungen am 01. April 2026 eine Anhebungsgrenze von einem Prozent und für Mietzinserhöhungen am 01. April 2027 eine Anhebungsgrenze von zwei Prozent eingeführt. Zudem wird die gesetzliche Valorisierung von mietrechtlichen Kategoriebeträgen und mietrechtlichen Richtwerten dem MieWeG gleichgestellt. Dies hat zur Folge, dass auch hier die bereits angeführten Anhebungsgrenzen von einem Prozent im Jahr 2026 bzw. zwei Prozent im Jahr 2027 zu beachten sind. Übersteigt ab dem Jahr 2028 die Vorjahresinflation mehr als drei Prozent, ist wiederum jener der Teil, der drei Prozentpunkte übersteigt, im Rahmen der Mietzinserhöhung nur zur Hälfte zu berücksichtigen.

Vom MieWeG bleibt die Bestimmung des § 16 Abs 9 MRG unberührt. Dies hat zur Folge, dass Erhöhungen aufgrund von Wertsicherungsklauseln auch weiterhin innerhalb der Mietzinsbegrenzungen des MRG erfolgen müssen. Zudem ist bei Erhöhungen im Vollanwendungsbereich des MRG auch zukünftig zu beachten, dass der erhöhte Mietzins frühestens ab dem auf den 01. April folgenden Zinstermin verlangt werden kann.

Beschränkung von Rückforderungsansprüchen auf 5 Jahre

Weiters wird für Zahlungen aufgrund unwirksamer Wertsicherungsvereinbarungen (siehe auch unser Beitrag vom 07.05.2025 und unser Beitrag vom 27.09.2024) eine zeitliche Beschränkung des Rückforderungszeitraumes auf fünf Jahre eingeführt. Ist das Mietverhältnis bereits beendet, ist die Rückforderung auf jene Zahlungen beschränkt, die innerhalb der letzten fünf Jahre vor Beendigung des Vertrags geleistet wurden. Ist das Mietverhältnis aufrecht, können nur Überzahlungen innerhalb der letzten fünf Jahren vor Kenntnis der Rechtsunwirksamkeit und des Rückforderungsanspruchs zurückgefordert werden.

Verlängerung der Mindestbefristung

Für den Voll- und Teilanwendungsbereich wird die Mindestbefristung von Wohnungsmietverträgen von drei auf fünf Jahre verlängert. Dies gilt sowohl für den Vertragsabschluss als auch die (stillschweigende) Vertragsverlängerung von Altverträgen ab 01.01.2026. Die Befristung muss jedenfalls schriftlich erfolgen – was in der Praxis von großer Relevanz ist. Ausgenommen sind private Vermietungen, d.h. jene Konstellation, bei der sich ein Vermieter erfolgreich auf seine fehlende Unternehmereigenschaft beruft. Die Beweislast trägt der Vermieter selbst. Herangezogen wird die durch die Judikatur entwickelte Faustregel, wonach bei Vermietungen von bis zu fünf Bestandsobjekten in der Regel keine Unternehmereigenschaft besteht.

Bei dieser Darstellung handelt es sich einen groben Überblick über die wichtigsten Neuerungen im Mietrecht. Eine rechtliche Beratung und Prüfung der Sach- und Rechtslage muss im Einzelfall erfolgen. Unsere Experten beraten Sie gerne bei Fragen zum Thema und bei weiteren rechtlichen Angelegenheiten!